开发商捂盘惜售拆分合同致房地产统计数据失真


因为房价上涨速度过快,北京、广州等特大型城市相继出台了政府指导房地产销售定价措施。统计数据显示,政府限价后,两地房价上涨幅度收窄,政策取得初步效果。

但记者近期实地走访发现,开发商为了应对调控,也采取了捂盘惜售、拆分合同等花招,造成房地产统计数据“假跌真涨”的失真假象,建议政府加强监管,防止调控政策被架空。

政府限价开发商拆分合同

在国五条北京细则落地后,北京市住建委表示,北京市新建商品房在新盘取得预售资格时,政府将对价格进行管理和引导,广州市国土房管局也在4月出台政策,对开发商预售价格进行指导。

中原地产广东项目经理黄韬等业内人士表示,从去年下半年以来,房价上涨幅度远超预期,尤其一线城市调控压力加剧,政府执行价格指导,如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高,难以通过申报,也就难以入市销售。这将对调节市场预期和市场价格带来直接影响。

按照北京、广州两地政府主管部门的操作办法,新楼盘取得预售资格的时候要报价,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果房地产开发商不接受指导,就不发放预售许可证。

但实行几个月后,这一控制房价、调控市场的重拳却打在“棉花”上。记者走访发现,开发商面对调控限制,用出了种种花招。

一是拆分合同、“精装房裸卖”。有业内人士向记者介绍,位于广州南沙的某楼盘,为应对政府限价,把原本规划出售的精装房合同分拆成“毛坯房”和装修合同,毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。记者查阅数据发现,通过这种方式,去年底网签均价还在12000元左右的楼盘,今年6月底就“逆市”下降到不足1万元。而楼盘工作人员也表示,可以通过分别签订房屋和装修合同的方式,实现网签。

二是捂盘惜售。黄韬介绍,预备售价2.6万元,指导定价2.1万元,位于海珠区的凤乐雅轩因为申报价格过高、拿不到预售证,至今尚未开盘。而这也成为开发商集体要挟政府的办法:“政府不让高价卖,干脆不卖。和政府赌市场,看谁耗更久。”

结构性降价难以反映市场真实变动

5月 , 广 州 十 区 新 建 商 品 住 宅 网 上 签 约 均 价15405元/平方米,同比上升11 .7%,环比下降5 .9%。按照政府指导部门的说法,在采取了政府指导定价等针对性措施后,新建商品住宅交易价格回落,市场开始出现一些积极变化。

但商业机构统计的变化趋势却并不一致。在其抽查的100个楼盘网签均价中,价格环比上涨 的 楼 盘 为44个 , 占 据44%, 而 降 价 楼 盘 仅 为19%,价格基本不变的楼盘的比例占据37%。调查结果显示,房价涨势仍然明显。